房地產業(yè)進入整合時代 市場格局將面臨重構
新華社記者 周強
新一輪深化國企改革加快推進，地產央企重組動作頻頻；房地產市場進入“白銀時代”，特別是“地王”頻出，并購更成為房地產企業(yè)保持規(guī)模經營的重要手段之一。業(yè)內專家表示，房地產業(yè)正告別野蠻擴張時代，市場格局面臨重構，資源整合能力將成為決定企業(yè)發(fā)展的關鍵因素。
地產央企整合步伐加快
早在２０１０年，國資委就向７８家非主業(yè)央企發(fā)出“退房令”，只保留１６家以“房地產開發(fā)與經營”為主業(yè)的中央企業(yè)，但由于沒有時間表和具體實施方案，“退房令”一直進展緩慢。隨著新一輪深化國企改革，地產央企整合步伐明顯加快。
７月６日，總部位于廣州的保利地產發(fā)布公告稱，將與中航地產籌劃重組整合方案，潛在交易事項中有７０個左右是房地產項目，交易體量約占前者凈資產的１５％。
保利和中航是目前地產央企整合的一個縮影。今年３月，中海地產宣布收購中信旗下的中信地產和中信泰富的住宅物業(yè)組合，交易對價為３１０億元，由此獲得中信布局于２５個城市、總建筑面積為２４００萬平方米的土地儲備。
在停牌５個月之后，２０１５年９月，招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司以換股形式吸收合并招商地產再上市。招商蛇口將成為招商局集團的唯一地產上市平臺。
此外，五礦和中冶、中交、魯能均啟動了地產業(yè)務整合。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，隨著國企改革持續(xù)深化，央企間的兼并重組已延展到地產。未來兩到三年內，已取得“房地產牌照”的１６家地產央企也將面臨整合，最后剩余的數量極有可能進一步減少。
高地價加速房企資源整合
中原地產統計數據顯示，今年上半年，全國共誕生２１９宗價格超過１０億元的土地。多位上市房企負責人表示，目前熱點城市土地價格高企，通過傳統招拍掛形式拿地成本太高，而通過并購收購可以快速實現資源整合，從而提升企業(yè)的核心競爭力，在熱點城市并購遠比拍“地王”劃算。
目前，我國約有上萬家房地產企業(yè)，其中僅上市公司就約２００家。記者采訪了解到，除了央企層面的房地產業(yè)務整合，不少民營房地產企業(yè)也在加速整合。
受困于信貸吃緊和去化壓力等困局，越來越多的中小房地產企業(yè)經營壓力陡升，不得不出讓企業(yè)項目或變賣股權引進戰(zhàn)略投資者以維系運營，而大型房企則以雄厚的資本實力，在保障自身業(yè)績增長的同時，進行戰(zhàn)略并購或者入股優(yōu)質項目。
７月２６日，恒大地產完成了對上市公司嘉凱城的要約收購，將成為控股股東。對恒大而言，此次收購除豐富了其土地儲備資源，進一步增加一、二線城市項目數量占比外，還擁有了一個Ａ股融資平臺。
在此前的業(yè)績發(fā)布會上，恒大集團董事局主席許家印說，地產行業(yè)的發(fā)展機遇在于集中度不斷提高，房企將在優(yōu)勝劣汰中分化。
融創(chuàng)中國控股有限公司董事長孫宏斌表示，由于土地市場火暴，風險加大，融創(chuàng)已停止申請拿地，但不會停止并購。今年５月，融創(chuàng)中國及萊蒙國際聯合發(fā)布公告稱，融創(chuàng)中國以４３．９億元收購萊蒙國際位于河北燕郊、上海、南京、杭州、深圳及惠州的７個項目公司的所有股權。
資源正向優(yōu)勢企業(yè)集聚
去年底召開的中央經濟工作會議提出，“促進房地產業(yè)兼并重組，提高產業(yè)集中度”。在業(yè)內看來，這一舉措將有利于促進資源向優(yōu)勢企業(yè)集聚，推動規(guī)模房企做大做強。
來自市場機構克爾瑞研究中心數據表明，今年上半年，前１００名房企的金額、面積排名門檻雙雙大幅提升，其中，金額門檻同比增幅均在６０％以上，前２０名房企的金額門檻同比翻番１１５％。重組、并收購已大大提升了市場集中度。
這也表現在市場份額占有上，前１００名房企占比上升到４４．３５％，前５０名房企占比達３５．４４％。特別是銷售額突破千億的房企已達５家，而去年同期僅有一家。
業(yè)內人士表示，隨著房地產快速增長期的結束，房地產企業(yè)的分化愈發(fā)明顯，房地產行業(yè)格局正面臨重構。今年以來，央企地產重組整合加快，地產“巨無霸”指日可待。再從市場機構公布的數據看，近年來，全國房地產行業(yè)并購數量及金額均在不斷上升，僅２０１５年前三季度并購案就達１７６宗，涉及金額１６００億元。
蘭德咨詢總裁宋延慶等業(yè)內人士認為，房地產業(yè)告別野蠻的規(guī)模擴張時代后，資源整合能力將成為決定企業(yè)發(fā)展的關鍵因素。展望未來，國企間、民企間、國企與民企間整合將成為一種趨勢。但隨著房地產行業(yè)利潤逐漸下滑，房地產企業(yè)如何確保利潤空間仍是未來房企轉型面臨的最大挑戰(zhàn)。
（新華社廣州８月３日電）
